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Wie Grundstücksübertragungen mit Lastenübernahme steuerpflichtig werden, der BFH private Verkäufe neu bewertet und Apothekenimmobilien davon betroffen sind

Veräußerung wird Steuerfaktor, Schuldenübernahme wird Entgelt, Familienweitergabe wird Steuerpflicht

02. Juni 2025

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Übernahme von Schulden bei einer Grundstücksübertragung steuerlich als Entgelt gilt – auch dann, wenn keine Zahlung erfolgt und der Übertragungsakt innerhalb der Familie stattfindet. Das betrifft insbesondere Apotheker, die im Rahmen der Nachfolge betriebliche Grundstücke weitergeben und dabei häufig davon ausgehen, dass eine innerfamiliäre Übertragung steuerneutral sei. Doch genau hier liegt das Risiko: Wird ein Grundstück innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist weitergegeben und übernimmt der Erwerber dabei die Verbindlichkeiten, entsteht aus Sicht des BFH ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft. Maßgeblich ist nicht die Absicht der Beteiligten, sondern der wirtschaftliche Vorteil des Übertragenden. Die damit verbundenen steuerlichen Konsequenzen reichen von der Pflicht zur Gewinnermittlung bis zur konkreten Besteuerung des Veräußerungsgewinns auf Grundlage der anteiligen Schuldübernahme. Apothekerinnen und Apotheker müssen deshalb ihre Nachfolgestrategien anpassen, Vertragsgestaltungen kritisch hinterfragen und sicherstellen, dass keine steuerlichen Risiken durch vermeintlich harmlose familiäre Übergaben entstehen. Das Urteil ist nicht nur juristisch eindeutig, sondern praxisnah – und es verlangt von Apothekeninhabern steuerliche Wachsamkeit bei jeder Art von Vermögensübertragung mit Lastenübernahme.

Mit Urteil vom 11. März 2025 (Az. IX R 17/24) hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass die Übertragung eines Grundstücks innerhalb von zehn Jahren nach dessen Erwerb auch dann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 EStG darstellt, wenn der neue Eigentümer keine Zahlung leistet, sondern lediglich die darauf lastenden Schulden übernimmt. Entscheidend ist nicht der Kaufpreis, sondern der wirtschaftliche Vorteil für den Übertragenden – in diesem Fall die Entlastung von bestehenden Verbindlichkeiten.

Diese Klarstellung betrifft insbesondere Apothekerinnen und Apotheker, die betrieblich genutzte Grundstücke oder Immobilien innerhalb der Familie weitergeben möchten. Wird ein Apothekenstandort, ein Lagergebäude oder eine Praxisimmobilie auf Angehörige übertragen und übernimmt der Erwerber gleichzeitig bestehende Darlehensverbindlichkeiten, gilt dies steuerlich nicht als reine Schenkung, sondern als teilentgeltlicher Vorgang. Damit kann der übertragende Inhaber zur Versteuerung eines Veräußerungsgewinns verpflichtet sein – sofern die Spekulationsfrist von zehn Jahren zwischen Erwerb und Weitergabe noch nicht verstrichen ist.

In der Praxis gehen viele Apothekeninhaber davon aus, dass innerfamiliäre Übergaben grundsätzlich steuerfrei seien. Doch genau hier setzt das BFH-Urteil ein deutliches Signal: Die familiäre Bindung schützt nicht vor der Bewertung wirtschaftlicher Effekte. Die Finanzämter werden künftig stärker prüfen, ob die Übernahme von Lasten eine wirtschaftlich messbare Gegenleistung darstellt – und in welchem Verhältnis diese zum Gesamtwert des übertragenen Objekts steht. Auf dieser Grundlage erfolgt die Aufteilung in einen unentgeltlichen und einen entgeltlichen Teil, wobei Letzterer als steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn zu behandeln ist.

Gerade bei Apotheken, in denen Grundbesitz über Jahrzehnte hinweg aufgebaut und finanziert wurde, ist die Entlastung durch Schuldübernahme keineswegs marginal. Wer ein Darlehen von beispielsweise 150.000 Euro auf die nächste Generation überträgt, realisiert aus steuerlicher Sicht einen Gegenwert – auch wenn kein Euro den Besitzer wechselt. Die steuerliche Wirkung entfaltet sich allein aus der Entlastung von Rückzahlungspflichten. Deshalb ist die Einordnung solcher Übergaben nicht länger eine Frage der Absicht, sondern der Struktur.

Die Folgen für die Apothekenpraxis sind erheblich: Nachfolgeplanungen, die bislang als rein familienintern galten, müssen ab sofort als steuerlich relevante Gestaltungen geprüft werden. Das gilt für testamentarisch geplante Übertragungen ebenso wie für schenkungsnahe Vereinbarungen oder betriebliche Entflechtungen zwischen Haupt- und Filialapotheken. Steuerberaterinnen und -berater sollten künftig bereits im Vorfeld einbezogen werden, um Klarheit über Belastungen, Zeitfenster und Bewertungsgrundlagen zu schaffen.

Zudem fordert das Urteil die Apothekenleitung dazu auf, strategisch neu zu denken. Grundstücke, die mit laufenden Krediten belastet sind, sollten nicht unreflektiert übertragen werden – auch nicht im Sinne eines generationsübergreifenden Familienmodells. Wer seinen Kindern betriebliche Sicherheit geben will, muss sich der steuerlichen Risiken bewusst sein. Denn sobald ein wirtschaftlicher Vorteil auf Seiten des Übertragenden festgestellt wird, greift das Finanzamt auf den Gewinn zu. Und dieser bemisst sich nicht an Absicht oder Verwandtschaft, sondern an objektiven Zahlen.

Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs ist damit mehr als ein Urteil zur Auslegung eines Steuertatbestands. Sie ist ein Appell an alle Apothekerinnen und Apotheker, die Vermögensnachfolge aktiv zu gestalten – rechtlich präzise, steuerlich abgesichert und in enger Abstimmung mit erfahrenen Beratern. Denn steuerliche Klarheit ist nicht nur ein Detail, sondern die Grundlage unternehmerischer Planungssicherheit.

Redaktionelle Einordnung

Diese Pressemitteilung informiert über das aktuelle Urteil des Bundesfinanzhofs vom 11. März 2025 zur Steuerpflicht bei Grundstücksübertragungen mit Schuldübernahme. Sie richtet sich an Apothekerinnen und Apotheker, Steuerberater, Standesvertretungen sowie gesundheitspolitisch relevante Entscheidungsträger. Ziel ist es, die steuerrechtlichen Auswirkungen familiärer Vermögensweitergaben mit Bezug auf betriebliches Immobilieneigentum sichtbar zu machen. Die Mitteilung verdeutlicht den unmittelbaren Handlungsbedarf für Apotheker, die im Zuge der Nachfolgeplanung Grundstücke übertragen wollen, ohne dabei ungewollte Steuerfolgen auszulösen. Das Urteil stellt eine relevante Weichenstellung für die Interpretation des § 23 EStG dar und betrifft eine Vielzahl realer Gestaltungen im Apothekenumfeld.

Von Matthias Engler, Fachjournalist

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