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Ab wann können fehlerhafte Angaben zur qm-Zahl in Mietverträgen Konsequenzen haben?

Die Angaben zu den Quadratmetern einer Wohnung sollten im Mietvertrag richtig angegeben werden. Dies liegt sowohl im Mieter- wie im Vermieterinteresse. Denn der Mietvertrag beschreibt die Eigenschaften des vermieteten Objekts. Grundlegend ist die qm-Zahl auch für die Berechnung der Nebenkosten.

Nun ist es aber klar, dass gewisse kleinere Abweichungen wegen Berechnungsungenauigkeiten möglich sind. Doch wie hoch kann eine kleinere Abweichung werden? Und wie ist mir einer Abweichung umzugehen, wenn der Vermieter die Miete nach oben anpasst. Kann er dann auch für nicht existierende qm eine Mieterhöhung verlangen?

Mit dieser Frage hat sich kürzlich der Bundesgerichtshof befasst und ein sehr vermieterfreundliches Urteil erlassen: Mieterhöhungen sind trotz einer überhöhten qm-Zahl im Mietvertrag zulässig, wenn die Abweichung weniger als zehn Prozent beträgt. Für den Mieter ergebe sich aus der fehlerhaften Flächenangabe keine unzumutbare Belastung. Er hat ja die Wohnung in ihrer Einheit zur Kenntnis genommen und anschließend den Mietvertrag abgeschlossen und damit die Miete und die der Berechnung der Miete zu Grunde liegende qm-Zahl akzeptiert. Wenn allerdings diese mehr als 10 % über der tatsächlichen qm-Zahl liegt, dann wäre eine Mieterhöhung auf Basis der falschen Quadratmeterzahl nicht zulässig.

In dem verhandelten Streitfall (Aktenzeichen VIII ZR 205/08) ging es um eine fehlerhafte Berechnung der qm-Zahl, die deutlich unter 10 % lag. Kritik an dem Urteil kam auch prompt von Seiten des Mieterverbandes. Hier sah man dem Betrug Tür und Tor geöffnet. Diese Argumentation ist aber nicht ganz schlüssig, denn bewusst falsche Angaben seitens des Vermieters sind durch das Urteil nicht abgesichert. Beide Seiten sind verpflichtet bei einem Vertragsabschluss die Richtigkeit der Beschreibung des Vertragsgegenstandes zu prüfen. Das ist beim Gebrauchtwagen nicht anders als bei der Wohnung. Deshalb macht es für beide Seiten Sinn, vor dem Einzug in eine neue Wohnung die qm-Zahl zu prüfen. Allein schon wegen der Berechnung der Nebenkosten, die wegen steigender Energie- und Versicherungskosten zunehmend mehr an Bedeutung gewinnen.

Dieses Urteil des Bundesgerichtshofs ist in der Sendung des ZDF "Markus Lanz" am 14.07.2009 sehr breit vorgestellt worden. Sowohl Herr Lanz wie der eingeladene Vertreter des Mietervereins Hamburg scheinen die Sachlage so zu deuten, dass ab sofort alle Vermieter knapp unter 10 % fehlerhafte Quadratmeter-Angaben in ihre Mietverträge aufnehmen können. Diese Schlussfolgerung ist aber allzu weitgehend. Denn die Quadratmeter-Zahl ist ja auch relevant für die Nebenkostenberechnung. Und kein Vermieter wäre gut beraten, wenn er hier mit fehlerhaften Angaben operieren würde.

Ebenfalls übersehen wurde, dass das ursprünglich entscheidende Gericht in Hamburg Überlegungen dazu angestellt hatte, ob die neue Miete auch unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu hoch ist. Der Bundesgerichtshof hat also für einen Einzelfall die Angemessenheit einer Mieterhöhung festgestellt und keinesfalls eine allgemeine Erlaubnis für fehlerhafte Angaben erteilt.

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