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APOTHEKE | Medienspiegel & Presse |

Winterdienst und Vermieterhaftung in WEG-Anlagen, Apothekenzugänge und Verkehrssicherheit, BGH-Leitplanken im Mietrecht

Heute wird gezeigt, wie der BGH die Räum- und Streupflicht des Vermieters trotz delegiertem Winterdienst verankert und warum das für Apothekenstandorte mit Publikumsverkehr praktisch bedeutsam ist.

Stand: Freitag, 24. Oktober 2025, um 18:22 Uhr

Apotheken-News: Bericht von heute

Der Bundesgerichtshof bringt Ordnung in eine alltägliche Winterfrage mit großer Wirkung für gemischt genutzte Immobilien: Auch in Wohnungseigentümergemeinschaften bleibt die Räum- und Streupflicht gegenüber Mieterinnen beim Vermieter verankert, selbst wenn ein professioneller Winterdienst beauftragt ist. Rechtlich steht dahinter das Zusammenspiel von Verkehrssicherungspflicht und Erfüllungsgehilfenprinzip; praktisch entscheidet die gelebte Organisation zwischen Vorhersage, Gefährdungslage und plausiblen Kontrollen. Für Apothekenstandorte in WEG-Anlagen ist das mehr als ein Formalthema, weil der sichere, barrierearme Zugang zum Offizinbetrieb Teil der Versorgungskultur ist, die Patientinnen, Lieferverkehr und Mitarbeitende gleichermaßen betrifft. Der Beschluss hebt das Berufungsurteil auf, verweist die Sache zurück und schafft zugleich einen Erwartungsrahmen: Delegation ersetzt nicht Verantwortung, und Verantwortlichkeit wird in realistischen Intervallen sichtbar – dort, wo Wege, Zeiten und Zuständigkeiten zusammenkommen.

Der zugrunde liegende Fall führt aus einer konkreten Winternacht im Januar 2017 in Solms zu einer grundsätzlichen Klärung, die über den Einzelfall hinausweist. Eine Mieterin stürzte auf einem vereisten, gemeinschaftlich genutzten Zugang, obwohl Glatteis angekündigt war und eine Hausmeister-GmbH den Winterdienst für die Wohnungseigentümergemeinschaft übernommen hatte. Das Amtsgericht sprach Schmerzensgeld und Nebenkosten zu, das Landgericht verneinte eine Haftung mit der Begründung, eine Kontrollverletzung der Vermieterin sei nicht feststellbar. Der Bundesgerichtshof hob dieses Ergebnis auf und verwies die Sache zur weiteren Aufklärung zurück, setzte aber den rechtlichen Anker: Die Räum- und Streupflicht ist eine mietvertragliche Nebenpflicht, die auch in WEG-Strukturen beim Vermieter bleibt. Für Apotheken als gewerbliche Mieterinnen in Mischobjekten ist diese Aussage handfest, weil sie den Zugang für Patientinnen, Lieferdienste und Mitarbeitende als Schutzgut definiert, das nicht durch interne Zuständigkeitsdebatten relativiert wird.

Rechtlich ordnet sich die Entscheidung in die bekannten Linien der Verkehrssicherungspflicht und des Erfüllungsgehilfenprinzips ein. Verkehrssicherungspflicht meint nicht absolute Gefahrenabwehr, sondern das vernünftige Maß dessen, was in einer konkreten Lage erwartet werden kann, um Schäden zu vermeiden. Im Mietverhältnis konkretisiert sich das in der Wintersaison zu Räum- und Streupflichten auf den Wegen, die den Zugang zum Mietobjekt ermöglichen, soweit Vorhersagen und Erfahrung eine Gefährdung erkennen lassen. Beauftragt die Vermieterin einen professionellen Winterdienst, handelt dieser als Erfüllungsgehilfe; sein Fehlverhalten oder Organisationsdefizit wird rechtlich zugerechnet. Diese Zurechnung ändert nichts daran, dass Dienstleister unverzichtbar sind, sie verhindert jedoch, dass Delegation in der Praxis zu einer Haftungslücke gegenüber Mieterinnen und Nutzerinnen des Weges wird.

Der Bundesgerichtshof betont zugleich, dass Pflicht und Zumutbarkeit Hand in Hand gehen und keine permanente Bereitschaft rund um die Uhr gefordert ist. Maßgeblich sind Prognose und Erkenntnislage: angekündigte Glätte, typische Schattenlagen, Erfahrungswerte zum Gefrieren von Feuchtigkeit und die Frage, wann eine Kontrolle plausibel möglich war. In dieser Lesart gewinnt die gelebte Organisation an Gewicht, etwa in Form klarer Tourenpläne des Dienstleisters, nachweisbarer Einsatzzeiten oder nachvollziehbarer Prioritäten zwischen Haupteingängen, Lieferzufahrten und Nebenwegen. Wo Apotheken im Erdgeschoss mit direktem Kundenverkehr angesiedelt sind, werden diese Prioritäten sichtbar, weil die Frequenz hoch ist und die Wege vielfach von mobilitätseingeschränkten Personen genutzt werden. Die Entscheidung verschiebt damit den Blick von Vertragsformeln auf den Alltag vor der Tür, in dem sich Recht und Routine begegnen.

Beweisfragen bleiben in Winterlagen notorisch schwierig, weil Wetterumschwünge, Uhrzeiten und Fußspuren selten vollständig dokumentiert sind. Die Rechtsprechung begnügt sich hier mit einem realistischen Maßstab: Fotos, Wetterberichte, Zeugenaussagen und die Plausibilität typischer Eisbildung reichen, um die Erwartung an zumutbare Maßnahmen zu konkretisieren. Für die zurückverwiesene Sache bedeutet das, dass herauszuarbeiten ist, wann der Dienstleister tätig wurde, welche Flächen priorisiert waren und ob eine erkennbare Lücke zwischen Ankündigung und Kontrolle lag. Apothekenstandorte liefern in solchen Konstellationen häufig eine dichte Spurenlage, weil Öffnungszeiten, Lieferfenster und Kundenfrequenzen Zeitmarken bieten, die den Verlauf rekonstruierbar machen. Der Maßstab bleibt dabei nüchtern: Nicht jede Verzögerung begründet Haftung, aber erkannte Lücken bei erwartbarer Gefährdung sprechen gegen eine tragfähige Organisation.

In Wohnungseigentümergemeinschaften treffen interne Ordnungen und externe Schutzbedürfnisse aufeinander, und genau hier sorgt die Entscheidung für Klarheit. Intern verteilt die Gemeinschaft Aufgaben, beschließt Budgets und beauftragt Dienstleister; extern bleibt der Vermieter gegenüber der Mieterin verantwortlich, dass Wege in glattefälligen Zeitfenstern verlässlich gesichert sind. Diese Verschränkung verhindert, dass Schutzstandards vom Zufall der Eigentümerstruktur abhängen und dass gewerbliche Nutzungen mit Publikumsverkehr, wie eine Apotheke, hinter rein wohnwirtschaftlichen Prioritäten zurückfallen. Sie lenkt die Aufmerksamkeit auf Beschlusslagen, Leistungsbeschreibungen und Kommunikation mit Dienstleistern, nicht als Formalismus, sondern als sichtbare Übersetzung von Pflicht in Alltag. Im Ergebnis werden Zuständigkeiten nicht neu erfunden, sondern lesbar gemacht, sodass Mieterinnen erkennen, an wen sich gelebte Verantwortung knüpft.

Ökonomisch wirkt der Rechtsrahmen in die Vertrags- und Versicherungswirklichkeit hinein, in der Betriebshaftpflicht, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sowie Verträge professioneller Winterdienste aufeinandertreffen. Prämien und Selbstbehalte spiegeln üblicherweise die Frage, ob Organisation, Dokumentation und Priorisierung stimmig sind und ob die Kette der Verantwortlichen robuste Nachweise bereitstellt. Für Apothekenbetreiberinnen, die zugleich Eigentümerinnen oder Untervermieterinnen sind, bedeutet die Linie keine neue Belastung, sondern ein konsistentes Erwartungsprofil: Der Zugang soll in glattefälligen Phasen vorhersehbar sicher sein und dies im Betrieb erkennbar werden. Im Mischumfeld von Nahversorgung, Arztpraxen und Pflegeeinrichtungen wirkt diese Vorhersehbarkeit doppelt, weil Wartezeiten, Terminlogiken und Mobilitätsbedarfe zusammenlaufen. Die Entscheidung verbindet damit Rechtssicherheit und Versorgungspraxis, ohne den Anspruch an Perfektion zu erheben.

In der städtischen Infrastruktur bleibt der Winter ein Prüfstein für Organisation und Kommunikation, und der Beschluss setzt eine Markierung, die über Solms hinaus Geltung beansprucht. Er zeigt, dass Verantwortlichkeit dort verankert sein sollte, wo Steuerbarkeit und Nutzen zusammenfallen, und dass Delegation nur dann trägt, wenn sie sich in der Alltagsbeobachtung wiederfindet. Für Apotheken als sichtbare Ankerpunkte im Quartier bedeutet das, dass die Qualität des Zugangs Teil der Wahrnehmung der Einrichtung ist, vom ersten Schritt auf den Weg bis zum Eintreten in die Offizin. Für Vermieterinnen in WEG-Strukturen bedeutet es, dass interne Beschlüsse und externe Erwartungen miteinander sprechen müssen, damit Verlässlichkeit nicht zufällig entsteht. So fügt sich der Einzelfall in ein größeres Bild, in dem Recht, Betrieb und Alltag zu einer nachvollziehbaren, belastbaren Linie zusammenfinden.

Aus praktischer Sicht berührt die Linie auch die Abgrenzung zwischen öffentlichem Gehweg und gemeinschaftlicher Fläche, die in Zentren, Quartiersplätzen und Einkaufsstraßen ineinandergreifen. Zwar obliegen öffentliche Flächen der Kommune, doch Übergänge vor Eingängen liegen häufig im Verantwortungsbereich der Eigentümergemeinschaft und beeinflussen, wie Kundinnen den Schritt in die Apotheke erleben. Wo Lieferzonen, Kurzzeitparkplätze und barrierefreie Rampen auf engem Raum zusammentreffen, entstehen Schnittstellen, an denen Priorisierung und Sichtbarkeit von Maßnahmen wichtiger sind als umfassende Perfektion. Die Entscheidung stärkt hier eine Kultur der Nachvollziehbarkeit: Wer zuständig ist, soll erkennbar handeln, und wer delegiert, soll erkennen können, ob die delegierte Kette trägt. So wird aus dem juristischen Kriterium der Erfüllungsgehilfen eine alltagstaugliche Lesart, in der sich Eigentümer, Verwalter, Dienstleister und gewerbliche Nutzerinnen in einer gemeinsamen Erwartung treffen.

Ein gestreuter Weg ist kein Zufallsprodukt, sondern das Ergebnis von Zuständigkeiten, Delegationen und einer realistischen Erwartung an Kontrollen, die sich am konkreten Ort bemisst. Der Bundesgerichtshof bindet diese Kette an das Mietverhältnis und stellt klar, dass Vermieterinnen und Vermieter auch in Wohnungseigentümergemeinschaften Adressaten bleiben, selbst wenn ein professioneller Winterdienst tätig wird. Wer Dienstleister einsetzt, bedient sich Erfüllungsgehilfen und verliert damit nicht die Nähe zur Pflicht; entscheidend ist, ob Vorhersage, Gefährdungslage und gelebte Organisation zusammenpassen. Für Apotheken als Mieterinnen oder Sondereigentümer in WEG-Anlagen bedeutet das: Der sichere Zugang ist Teil der Versorgungskultur, die zwischen öffentlichem Gehweg, Gemeinschaftsfläche und Offizin schwellenlos funktionieren muss.

Dies ist kein Schluss, der gelesen werden will – sondern eine Wirkung, die bleibt. Wenn Delegation Verantwortung nicht verdeckt, wird die Frage der Sicherheit vor der Tür nicht zum Zufall der Eigentümerstruktur, sondern zu einer nachvollziehbaren Aufgabe, die sich in Wetterlagen und Alltagsrhythmen bewährt. Wo Apotheken Kundinnen und Kunden empfangen, Lieferungen annehmen und Wege mit anderen Nutzungen teilen, formt der Rechtsrahmen ein gemeinsames Erwartungsbild: erkennbare Zuständigkeit, angemessene Intervalle, plausibel dokumentierte Abläufe. So entsteht Verlässlichkeit ohne Überforderung, weil gelebte Organisation wichtiger wird als der perfekte Plan und weil Beweisstücke des Tages – Bilder, Zeiten, Lage – eine verständliche Geschichte erzählen. Der Winter bleibt unberechenbar, doch die Verantwortlichkeit verliert ihre Unschärfe, wenn sie dort verankert ist, wo Steuerbarkeit und Nutzen zusammenfallen.

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